随着商品房制度的迅速发展

很多市民购买商品房成为了业主

在享受物业管理公司提供的公共服务时

也与物业管理公司之间

产生了很多法律问题

小案例

 2017年杨某在某小区购买了一套房屋，随后与物业公司签订了物业服务协议，此后杨某外出务工，物业公司多次向其催讨物业费，杨某拒缴，称其一年没有在小区居住，没有享受到物业公司提供的物业服务，因此拒缴一年的物业费。

问题一：业主购买房屋后，没有实际入住，业主需要交物业费吗?

【法律规定】

 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

【法官解读】

 物业公司已经按照约定和有关规定提供服务的，就算业主买了房没有实际入住，同样不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，除非物业公司与业主明确约定如业主不居住可不交纳物业费。      

问题二：业主李某称物业公司提供的服务不符合其所评定的等级，对物业提供的服务有质疑，称其收取的物业费用过高，完全和提供的物业服务不匹配，物业公司购买的扫把、拖把等价格过高，没有做好成本控制，保安年纪过大不能提供更好的服务，因此拒缴物业费。

【法律规定】

 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

【法官解读】

 业主对物业公司提供的服务不满意，能拒缴物业费吗？需要具体情况具体分析。物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，涉及全体业主和整个小区的公共利益，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在轻微瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在轻微瑕疵为由拒交物业费。

 但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失,业主可以要求物业进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因,导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全障方面明显管理不到位,为重大瑕疵，可以适当减免物业费。

 若对物业服务不满意，业主不应消极地采取长时间拒交物业服务费的方式，而应与物业公司沟通、协商解决；也可向物业主管部门等有关职能部门反映问题；也可就服务问题向业主委员会反映，通过业主大会解聘和重新选聘物业服务公司。