妻子生前立下遗嘱将房产赠与弟弟，丈夫只享有居住权。如今，妻子过世数年，妻子的弟弟作为新的房主拟卖房，丈夫如何保障自己的居住权呢？2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）正式施行，新增了居住权这一用益物权的相关规定。湖北省武汉市的李先生得知后，赶紧带着妻子遗产纠纷案的生效判决，向武汉市洪山区人民法院执行局申请居住权强制执行。据悉，此案为《民法典》颁布实施后全国首例居住权执行案件。

 2006年，李先生与许女士在洪山区民政部门登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生共同居住的这套房屋赠与自己的弟弟许先生，不过李先生再婚之前可以一直住在这套房子里。2016年初，许女士病逝后，许先生和李先生因许女士的遗产纠纷“对簿公堂”。

 洪山法院经审理查明，许女士生前未生育子女，父母均已离世，在遗嘱中赠与许先生的这套房屋，系许女士与李先生婚前所购，属于许女士的个人婚前财产。根据许女士的遗嘱，该房屋所有权归许先生所有。因该房屋为许女士生前与李先生共同居住，许女士在遗嘱中也明确表达了李先生再婚之前可以一直在该房屋居住的愿望。

 2016年11月，洪山法院判决该房屋归许先生所有，李先生在其再婚前享有该房屋的居住权。判决后，李先生一直居住在该套房屋内，许先生也未曾打扰。

 2021年初，李先生突然发现自己住的这套房屋被许先生挂在某网络平台准备出售，因担心房屋被卖后影响自己继续居住，他连忙拿着之前的判决书来到洪山法院执行局，申请居住权强制执行。经过法官合议后，洪山法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。因在李先生之前，并无执行居住权的先例，协助执行单位尚无具体的居住权登记操作规范，为此，洪山法院法官多次与协助执行单位的工作人员进行沟通。

 2021年3月3日，该案执行人员来到洪山区政务服务中心，递交了执行裁定书和协助执行通知书，由洪山区不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。

     2021年3月8日，李先生拿着身份证明和洪山法院的执行裁定书等材料，到洪山区不动产登记窗口申请居住权登记。目前，该居住权登记已办理完毕。

 根据《民法典》的相关规定，居住权可以通过合同方式、遗嘱方式及法院生效判决设立。无论是通过哪种方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记。为落实《民法典》关于居住权的相关规定，依法规范居住权登记，保障居住权人的合法权益，2021年7月1日，《武汉市居住权登记操作规范（试行）》正式施行，市民可以在武汉市各区政务服务大厅的不动产登记综合窗口办理居住权设立登记。在窗口工作人员指导下，市民填写《居住权合同（范本）》等相关申请资料，并在不动产登记申请书“申请登记事由”一栏勾选“居住权”，即可依法申领居住权不动产登记证明。有了居住权不动产登记证明，即使“房子不归我，我也可以安心住”。

专家点评

破解居住权新规落地的司法难题

文 | 中国法学会民法学研究会副会长、中国社会科学院法学研究所研究员 谢鸿飞

 早在制定《中华人民共和国物权法》的过程中，是否将居住权纳入用益物权就存在较大争议。在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的编纂过程中，理论界和实务界基本达成共识——居住权应作为一种用益物权，以满足多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要，同时使房屋“物尽其用”。《民法典》物权编第三分编“用益物权”第十四章将居住权作为一种新型用益物权予以规定，共设置7个条文。

 2021年1月1日，《民法典》开始实施后，居住权新规适用的最大难题是溯及力。在居住权新规适用第一案中，许某通过遗嘱的方式，在其婚前获得所有权的房屋上，为其丈夫李某设定了居住权，同时将房屋赠与其弟。在《民法典》实施后，湖北省武汉市洪山区人民法院经审理后作出执行裁定，将该房屋居住权登记在李某名下。按照《民法典》的规定，李某完全可以取得居住权：一是因为《民法典》明确规定居住权为用益物权；二是《民法典》规定了取得居住权的合同方式和遗嘱方式。以遗嘱方式设立居住权的，参照合同取得的有关规定。然而，在《民法典》之前，我国法律并不承认居住权，依据物权的种类和内容法定原则，当事人设定的居住权在《民法典》实施后能否取得物权资格？

 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依据这一规定，在《民法典》实施之前订立并已生效的遗嘱，其设定的居住权虽然无法取得物权资格，权利人只是对房屋享有债权性的使用权，但这种使用权一直持续到《民法典》实施后。因此，本案中的李某可依据《民法典》的规定，基于遗嘱取得居住权。在其居住权受到侵害时，法院也应予以救济。这种解释的正当性基础在于，居住权的设定系基于所有权人的真实意思表示，且李某的权利值得保护。

 在未来的司法实践中，可能会出现的一个司法难题是商业性居住权的法律适用。《民法典》第三百六十六条将居住权界定为“满足生活居住的需要”的权利，尽管其第三百六十八条许可居住权有偿设定，但其第三百六十九条禁止居住权转让、继承，事实上排除了商业性居住权。可见，在《民法典》实施之前或之后，商业性居住权都难以获得法律认可，这无疑是对居住权商业性开发的一种约束。